COPROPRIETE – L’omission de mentions obligatoires sur la feuille de présence n’entraine pas systématiquement l’annulation de l’assemblée générale
Cass.civ. 3, 28 janvier 2021 n° 19-17.906 F-D
L’omission de mentions obligatoires sur la feuille de présence ne rend l’assemblée générale annulable qu’en l’absence d’éléments suffisants pour identifier les copropriétaires présents ou représentés et contrôler les résultats des votes.
Si l’absence d’établissement de la feuille de présence est en principe sanctionnée par la nullité de l’assemblée générale (cass.civ. 3, 18 juin 2008, n°07-13.818 FS-D), la jurisprudence fait preuve d'un certain libéralisme concernant l’insuffisance d’identification des copropriétaires.
Selon les dispositions de l'article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la tenue d’une feuille de présence est obligatoire.
- La feuille de présence doit indiquer, outre les noms et domicile de chaque copropriétaire ou associé et, le cas échéant, de son mandataire, le nombre de voix dont il dispose.
- Elle tient compte, s’il y a lieu, de la réduction du nombre de voix du copropriétaire majoritaire (article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) et du nombre de voix attribuées aux copropriétaires pour le paiement des charges spéciales lorsque le règlement de copropriété prévoit que seuls les copropriétaires qui y contribuent prennent part au vote (article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019).
Dans cette espèce, un copropriétaire avait agi en annulation de deux assemblées générales en raison de l’irrégularité affectant la feuille de présence, qui ne mentionnait pas le nombre de voix dont disposaient les copropriétaires dans les parties communes spéciales de chaque bâtiment.
La cour d’appel a accueilli sa demande en considérant que la seule mention du nombre de voix dans les parties communes générales ne suffisait pas.
La Haute autorité casse la décision des juges du fond en retenant que l’omission des mentions obligatoires de la feuille de présence ne rend l’assemblée générale annulable qu’en l’absence d’éléments suffisants pour assurer l’identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes.
La cour d’appel ne pouvait annuler l’assemblée générale sans constater que la feuille de présence ne contenait pas les éléments suffisants pour permettre l’identification des copropriétaires présents ou représentés et contrôler, par rapprochement avec les mentions du procès-verbal d’assemblée générale, les résultats des votes relatifs aux parties communes spéciales.
La Cour de cassation rappelle ainsi que les mentions du procès-verbal d’assemblée générale peuvent pallier les insuffisances de la feuille de présence.
Cet arrêt rejoint d’autres décisions. Il suffit notamment pour éviter la sanction, que la feuille de présence contienne les éléments suffisants pour permettre d’identifier les copropriétaires qui ont assisté à la réunion et ceux qui y sont représentés (cass.civ.3, 21 juin 2006 n° 05-15.752, FS-PB ; cass.civ.3, 18 septembre 2012, n° 08-70.203 F-D). De même, la Cour de cassation décide que les mentions de la feuille de présence relatives aux voix peuvent être utilisées pour compléter celles du procès-verbal (cass.civ.3, 13 décembre 1977 n° 76-12.240, Bull. civ. III n° 443 ; cass.civ.3, 11 mai 2000, n° 98-17.029 FS-PBI ; cass.civ.3, 11 juillet 2019, n° 18-18.615 F-D).
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