Cass.civ.3, 13 février 2025, 23-15846
Aux termes de cette décision, la Cour de cassation rappelle que l'action en indemnisation des acquéreurs fondée sur la garantie de non conformité prévue par l'article 1642-1 du code civil est forclose si elle est intentée plus d'un (1) ans après le rendu de l'ordonnance désignant l'expert judiciaire. Dans cette affaire, un promoteur immobilier vend en VEFA un appartement et des places de stationnement. Après la livraison, les acquéreurs dénoncent des non-conformités apparentes et obtiennent une expertise judiciaire en avril 2018. Les acquéreurs assignent le promoteur en indemnisation par acte du 3 juin 2020.
La difficulté qui se posait était que l'action en garantie de non-conformité doit être intentée dans l'année qui suit la désignation de l'expert judiciaire. Le délai étant dépassé, la cour d'appel déclarait l'action irrecevable pour cause de forclusion.
La Haute juridiction rappelle que la garantie légale de non-conformité prévue par l'article 1642-1 du code civil est exclusive : cette dernière évince donc la responsabilité de droit commun (cass.civ.3, 3 juin 2015, 14-15796).
Le délai de forclusion d'un (1) an courait à compter du rendu de l'ordonnance prononçant l'expertise.
L'absence d'information de l'acquéreur concernant la modification du bien ne permettait pas de contourner la règle.
Cette décision instaure une primauté de la garantie légale sur la responsabilité contractuelle. En cas de désordres apparents en matière de VEFA, les acquéreurs ne pourraient invoquer que la garantie légale de non-conformité. Le promoteur ne pourrait alors pas voir sa responsabilité de droit commun engagée.
Enfin, l'encadrement du délai d'action prévu par l'article 1648 du code civil est strict : ledit délai qui est d'un (1) an est interrompu par l'assignation en référé expertise. Cependant, si l'on retient qu'il s'agit d'un délai de forclusion tel que c'était le cas auparavant en matière de vices cachés (la jurispridence considérait avant les arrêts de chambre mixte rendus en 2023, que cette garantie était soumise à un délai de forclusion (Chambre mixte, 21 juillet 2023, 21-17.789, B + R)), il conviendrait de retenir que le délai recommence à courir à compter de la décision ordonnant l'expertise.
Même si cette solution peut paraître sévère pour les acquéreurs, celle-ci permet de renforcer la sécurité juridique au bénéfice des promoteurs immobiliers afin d'éviter une multiplication des recours judiciaires...
Voir en matière de garantie des vices cachés : cette action n'est plus soumise à un délai dit de forclusion depuis les quatre arrêts rendus le 21 juillet 2023 mais à un délai de prescription : https://www.mury-avocats.fr/blog/articles/garantie-des-vices-caches-sur-les-quatre-arrets-rendus-par-la-chambre-mixte-le-21-juillet-la-mise-au-point-est-faite
