VENTE IMMOBILIERE – Multiplication des réglementations et actions en responsabilité à l’encontre des diagnostiqueurs immobiliers

Cass.civ.3, 30 septembre 2021, n° 20-19.176

Les réglementations et les obligations pesant sur les diagnostiqueurs immobiliers se sont multipliées. Comme le rappelle l'arrêt commenté, la responsabilité du diagnostiqueur doit être appréciée au regard des dispositions applicables à la date d’exécution de sa mission.

Dans cette affaire, la société MRE EXPERTS ASSOCIES intervient en 2008 pour effectuer un repérage d’amiante au sein d’un appartement.

Aux termes du rapport déposé le 3 juin 2008, le diagnostiqueur conclut à l’absence de présence d’amiante dans l’appartement hormis pour les allèges des fenêtres qu’il n’était pas tenu d’examiner selon la réglementation alors en vigueur. L’appartement fut vendu à Monsieur F. par acte du 16 avril 2009 auquel fut annexé le diagnostic.

En 2014, Monsieur F. fit appel à la société MRE EXPERTS ASSOCIES pour établir un second diagnostic. Dans son rapport daté du 6 février 2014, cette dernière repère la présence d'amiante dans une cloison.

Se plaignant de l'erreur de diagnostic contenue dans le premier rapport de la société MRE EXPERTS ASSOCIES, M. F. l'assigne en réparation de son préjudice en soutenant que le diagnostiqueur aurait dû dès 2008, relever la présence d'amiante dans « le panneau vertical composant l'allège de la fenêtre type amiante ciment ».

D'un point de vue réglementaire, il est précisé :

• que le 1er diagnostic avait été effectué en application du décret n° 9697 du 7 février 1996 modifié par l’arrêté du 22 août 2002,
• que le 2nd diagnostic avait été établi en application du décret n° 2011629 du 3 juin 2011 et de l’arrêté du 12 décembre 2012, lesquels textes avaient augmenté les composants soumis au contrôle.

Les allèges des fenêtres étaient ainsi soumises au contrôle du diagnostiqueur lors du second diagnostic mais pas du premier.

Par arrêt du 12 mars 2019, la cour d’appel de Lyon (CA Lyon, 12 mars 2019, n° 18/00737) retient qu’il ne pouvait être reproché au diagnostiqueur de ne pas avoir repéré l’amiante lors du premier diagnostic puisque ce composant n’était pas soumis à aucun contrôle dans le cadre de la règlementation alors applicable.

Selon la Haute juridiction qui rejette le pourvoi, la cour d’appel a exactement déduit qu’il n’incombait pas au diagnostiqueur de procéder à la recherche de la présence d’amiante dans les panneaux de cloison. De la sorte, le fait de ne pas avoir diagnostiqué l’amiante à l’occasion du premier contrôle n’était pas constitutif de faute.

La Cour de cassation rappelle ainsi que dans les cas où la mission du diagnostiqueur est définie par une règlementation, l’appréciation de sa faute ne peut se faire que par référence à cette règlementation (voir également en ce sens : cass.civ.3, 6 juillet 2011, n° 10-18.882, FS-P+B).

Etant précisé que le diagnostiqueur n’a pas à aller au-delà de ce qui lui est demandé par la règlementation. Par exemple, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir décelé de l’amiante qui se trouve dans la toiture et dans des faux plafonds inaccessibles (cass.civ.3, 18 octobre 2011, n° 10-24.950, F-D).

Cette décision est intéressante alors que les obligations et le responsabilité du diagnostiqueur ne cessent de s’étendre. La loi « Climat et résilience » n° 2021-1104 du 22 août 2021 en est une illustration récente.

Par contre, les juridictions se montrent sévères envers les diagnostiqueurs lorsque leurs diagnostics sont faux. La Cour de cassation a ainsi retenu la responsabilité d’un diagnostiqueur qui avait constaté des indices de présence de mérule, sans préconiser quelques travaux destructifs (cass.civ.3, 16 septembre 2021, n° 19-20.153, F-D).